בזמן שהריבית האפסית בבנקים כבר לא קורצת והפיקדונות הבנקאיים מייצרים תשואה מזערית, המשקיעים מחפשים אחר אפיקי השקעה אטרקטיביים שישיאו תשואה נאה על כספם. שלא במפתיע, רבים מנסים לאתר הזדמנויות בענף הנדל”ן הלוהט אלא שהמחירים בשוק המקומי זינקו בשנים האחרונות וכספי המשקיעים מוצאים את מקומם בהשקעות נכסי נדל”ן מעבר לים. הנה כל מה שאתם חייבים לדעת על ניהול השקעות נדל”ן בחו”ל.
השקעה “מסורתית” בשוק הנדל”ן באמצעות רכישת דירה הפכה בשנים האחרונות להליך מורכב הן מבחינת העלות הכלכלית הגבוהה, שאינה בהישג ידם של רבים, והן מבחינת התפעול הלוגיסטי שנדרש כדי לתחזק נכס. עבור משקיעים רבים המבקשים להיחשף לשוק הנדל”ן מבלי להשתעבד לנכס, ישנה כיום אלטרנטיבה בדמות השקעה באמצעות קרנות וחברות הפועלות בשוק הנדל”ן העולמי.
בדומה לשוק המקומי, ברוב מדינות העולם ובייחוד בשוקי אירופה וארה”ב, חלה מגמת עלייה עקבית בביקוש להשקעות נדל”ן, שמהווה מוקד משיכה עבור משקיעים מקומיים וחיצוניים שמזהים הזדמנויות יוצאות דופן להשקעה עם ערך כלכלי אמיתי. לרוב, המשקיע הפרטי אינו מיומן מספיק כדי לבצע השקעה באופן עצמאי בשוקי הנדל”ן מעבר לים ולכן זו מתבצעת באמצעות קרן השקעות נדלן בחול המתמחה באיתור השקעות בפריים-לוקיישן של שוק הנדל”ן העולמי.
כיום קיים היצע רחב של חברות וקרנות ניהול השקעות בחו”ל המציעות כל אחת בדרכה שלה הזדמנויות השקעה בנכסי נדל”ן, כאשר אלה מתחלקות למספר סוגים:
קרנות נדל”ן לא סחירות – אותן קרנות נדל”ן פועלות כיום כחלק ממהפכת עולם ההשקעות האלטרנטיביות שתפס תאוצה בשנים האחרונות ומציע למשקיע שלל אפשרויות השקעה שאינן מושפעות ממצב השווקים. כחלק מכך, חברות וקרנות נדל”ן שליבת פעילותן מתרכזת באיתור קרקעות ונכסי נדל”ן להשקעה באזורי פעילות מסוימים מעבר לים, מעמידות בפני המשקיעים מגוון הזדמנויות השקעה מתוך הפרוטפוליו העומד לרשותן.
כל אחת מהקרנות קובעת רף כניסה מינימלי להשקעה (לרוב סביב מאות אלפי ש”ח) כך שמי שבוחר לממש אופציה זו הופך לבעל זכויות בנכס הנרכש או שותף בהשקעה, ובהתאם זכאי באופן יחסי לרווחים העתידיים מהצלחת העסקה. בעניין זה חשוב לומר כי ישנן קרנות המאפשרות השקעה בנכס ספציפי ואחרות מציעות למשקיעים כי סכום ההשקעה יפוזר בין מספר עסקות למזעור הסיכונים וכך בעצם הוא זוכה בחשיפה למספר נכסים במקביל. יש לציין כי חלק מהחברות פועלות במתכונת של גוף מתווך בלבד ונוטלות עמלה על הליך הקישור בין המשקיע לנכס שנרכש על ידו.
קרנות נדל”ן סחירות – אלה נקראות לרוב קרנות ריט (REIT – Real Estate Investment Trust) והחוק בישראל מסדיר את פעילותן ומעמדן ומכיר בהן כגוף פיננסי שתכליתו השקעה בנדל”ן. מכיוון שאותן קרנות הן סחירות, למשקיע עומדת האפשרות לרכוש יחידות השתתפות או מניות ובאמצעותן להיחשף לפעילותה הנדלנ”ית של החברה. במידה וישנם רווחים, המשקיע מקבל אותם בעת חלוקת הדיבידנדים או לחילופין דרך העלייה הצפויה בערך המניה.
קרנות נדל”ן יזמיות – קרנות אלה, בין אם פרטיות או ציבוריות, פועלות בנישת ייזמות הנדל”ן ובשונה מאופן ההשקעה בנכסים קיימים, הן בשלב הראשון מאתרות ורוכשות קרקע ועליו מקימות את נכס הנדל”ן המיועד. לרוב אותן קרנות מגלמות סיכון גבוה יותר למשקיע מכיוון שהן כאמור נוטלות על עצמן את כל שרשרת הליך הבנייה, הכרוך לא פעם בשינויים, עיכובים ובעלויות נוספות שעלולות להיות מושתות בדרך כזו או אחרת על המשקיעים עצמם.
מנגד, למשקיע יש קשר ישיר עם הקרן שהיא בעצם מתפקדת כגוף ההשקעה ובמקביל גם כגורם המקצועי המבצע והאחראי על הפרויקט. נוסף על כך, קרן ייזום מכוונת בדרך-כלל לתשואות גבוהות (דו-ספרתיות לרוב) נוכח העובדה כי היא זו שבונה את הנכס או לחילופין משביחה אותו, ואז גם מבצעת את הליך מכירתו. כאשר השליטה כולה נמצאת בידי הקרן ישנה ציפייה לחיסכון מהותי בעלויות ביחס להעברת הביצוע לידי גורם חיצוני.
קרנות מימון נדל”ן (חוב) – נוכח מגמת הקשחת התנאים לקבלת אשראי מצד הבנקים ליזמי וקבלני נדל”ן, החלו בשנים האחרונות לקום קרנות הפועלות בתחום המימון והאשראי החוץ-בנקאי לפרויקטי ומיזמי נדל”ן. מדיניות ההשקעה של קרנות החוב פועלת לרוב באופן כזה שהן מעניקות ליזמים את קו האשראי בתמורה לשיעבוד הנכס ולשאר התניות פיננסיות, בדומה לאלה המקובלות במתכונת של הליך חיתום הבנקאי.
קרנות החוב הציבוריות מאפשרות למשקיעים לרכוש יחידות השתתפות לרוב באמצעות תשקיף המפורסם לציבור או לחילופין באמצעות רכישת מניות או אגרות חוב ודרכן לזכות לתשואה בהתאם לצמיחת הקן והרווחיות שמייצרת.
לצד הבדלים אלו באופי פעילותן של כל אחת מבין קרן השקעות נדלן בחול והחברות בתחום, ישנם גם תתי-ענף המגדירים את נישת הפעילות ומומחיותן של אותן החברות, כאשר אלו מתחלקים בעיקר לשניים:
נדל”ן מסחרי – שם כולל לשטחים או נכסים המיועדים לצרכי מסחר ובכלל זה קניונים, מרכזי מסחר, משרדים, חנויות, מבני תעשייה, מחסנים לוגיסטיים, בתי מלון וכיוצא בזה. נדל”ן למגורים – כל סוגי הנדל”ן למיניהם שנועדו למגורים ובכללם בניינים, דירות פרטיות, מולטי-פמילי וכו’. שני סקטורים אלו מוגדרים כנדל”ן מניב, כלומר שטח או נכס המסוגלים לייצר תזרים מזומנים לבעליו בזמן החזקתו, או במילים אחרות – נכס המניב תשואה על ההשקעה.
לצד השוני הקיים בין כל קרן השקעה בנדלן בחול, הפועלות במתכונת ייחודית של השקעה ובסגמנטים אחרים בענף הנדל”ן, קיימת למשקיע גם האפשרות לרכוש נכס נדל”ן בחו”ל באמצעות חברה מתווכת שמציגה בפניו את עלויות הנכס והתשואה המוערכת שצפוי להניב, בין אם בהשבחתו ומכירתו העתידית או באמצעות השכרתו וקבלת שכר דירה חודשי.
מגמת הסטת הכספים עבור השקעות בחול נובעת כאמור מהעובדה כי בישראל מחירי הדירות זינקו בעשור האחרון למחירים שאינם בהישג ידם של רבים בעוד שבשוק בארה”ב לדוגמה, עלות נכס בודד עשויה להסתכם בכמה עשרות אלפי דולרים בלבד (אם כי המחירים שונים ממדינה למדינה).
כך או כך, טרם הבחירה היכן רצוי להשקיע ובאיזה אופן, חשוב לדעת כי ההיצע הרחב של השקעה בנדלן בחול הוליד גם לא מעט חברות שהשקעה דרכן עשויה להתברר כטעות במקרה הטוב וכהשקעה שירדה לטימיון במקרה הפחות טוב (מקרה קרן הגשמה). הנה כמה תמרורי אזהרה שעל המשקיע לבחון כדי למזער סיכונים עד כמה שניתן:
וותק – זה כנראה המדד הקריטי ביותר – בין אם הנכם מתכוונם לרכוש נכס בחו”ל או להשקיע בחברה מסוימת הפעילה בענף. הניסיון שצברה חברה מעיד על יכולתיה ובהתאם גם באשר לשאלה האם הנכם עושים את העסקה מול גוף מנוסה שצבר וותק בעולם הנדל”ן או שמא מדובר בחברה עם פעילות חדשה יחסית ואז כמובן שחוסר הניסיון עשוי להתברר כגורם שעלול לפגוע בניהול וטיב העסקה.
חשוב לומר, בישראל פועלים לא מעט יזמי נדל”ן ונציגויות המציעים לציבור המשקיעים דירות ונכסים בחו”ל. כאשר הנכם מתכוונים לרכוש נכס ספציפי, הבדיקה אודות הגורם המתווך צריכה להיות מקיפה באשר לרקע והניסיון שמביא עימו. השקעה מעבר לים מייצרת תלות גדולה בחברה המתווכת ובמידע שמוסרת ולכן הוותק והניסיון הם פרמטרים בעלי חשיבות יתרה. עם זאת, אם השקעות בחול נדלן מתבצעות דרך חברה בורסאית (מניות או אג”ח), המידע אודותיה ומדיניות ההשקעה מפורסמות לציבור המשקיעים והבדיקה כמובן הרבה פחות מסורבלת.
ערבויות וביטחונות – השקעה בנכס מעבר לים מהווה סיכון מובנה מעצם העדרו של כל אמצעי שליטה שיש למשקיע והתלות הגבוהה כאמור בחברה המנהלת\מתווכת. בהתאם לכך, עניין הערבויות והביטחונות בעל משקל משמעותי עבור המשקיע כדרך היחידה להבטיח שבמקרה של כשל מקדים בעסקה או התנהלות לא תקינה של החברה כספי ההשקעה לא יירדו לטימיון.
בעניין זה חשוב לוודא כי במסגרת ההשקעה מעורב עורך דין נייטרלי ובעל סמכות מקצועית בתחום. כמו כן, יש להקפיד שכספי ההשקעה דרך כל חברה מתווכת מופקדים בתחילה לחשבון נאמנות וכי קיים סעיף בחוזה הרכישה שמאפשר למשקיע, במידה והעסקה לא יצאה לפועל מכל סיבה שהיא, להשיב לידיו את כל כספי ההשקעה.
מיסוי – בכל הנוגע לרכישת נכס נדל”ן, קיים שוני ביחס לשיטת המיסוי ממדינה למדינה ולכן טרם ביצוע העסקה חשוב לבחון היטב את מדיניות המס ביחס לאזור בו נמצא הנכס. כמו-כן, חוקי המיסוי בישראל קובעים כי משקיע מקומי המחזיק בנכס בחו”ל יידרש לשלם מס עבור הכספים המתקבלים מאחזקת הנכס.
כלל האצבע בהיבט המיסוי קובע כי על המשקיע לשלם מס גם בארץ וגם במדינה בה נרכש הנכס, אך עם זאת שיעור המס תלוי במספר פרמטרים הנוגעים בגובה הכנסתו של המשקיע, תיאום המס, אם קיים, בין ישראל למדינה בה נרכש הנכס וכיוצא בזה. כך לדוגמה, השקעה בנכס נדל”ן בארה”ב, שמהווה את מוקד ההשקעות הגדול ביותר עבור משקיעים ישראלים, כרוכה בעלות מס רכישה המשתנה ממדינה למדינה אך נעה סביב 1-4 אחוז, נוסף למס הנגבה על הכנסה מהשכרת הנכס שעומד על כ-30% ברוטו לערך.
כדי להבין יותר לעומק את השלכות המיסוי רצוי להתייעץ עם יועץ מס מקצועי המתמחה בהשקעות נדל”ן שיוכל לסייע במיפוי העלויות הכרוכות בהשקעה ואיך ניתן להוזילם באמצעות תיאומי מס ויתר הפעולות שעשויות לזכות את המשקיע בהטבות מס. כך או כך, עלויות המס יידרשו מהמשקיע לבצע בחינה מחודשת של כדאיות ההשקעה והתשואה הפוטנציאלית לאחר כלל ההוצאות.
סקר שוק על הנכס וסביבתו – במידה וישנה כוונה לרכוש נכס ספציפי מעבר לים רצוי לא להסתמך רק על המידע שמספקת החברה המתווכת, שכן סביר כי היא תציג בפני המשקיעים בעיקר את היתרונות. כיום ישנם אתרים המרכזים את כל המידע בנוגע לנכסי נדל”ן כמעט בכל מקום ויכולים לסייע בבחינת מיקום הנכס, נגישותו למוקדי עניין, תחבורה, חניה וכו’. נוסף על כך, באתרים אלו גם מוצגות לרוב העסקות האחרונות שבוצעו באזור ויסייעו להבין האם העלות המבוקשת על הנכס ריאלית.
שירותי ניהול ותחזוק הנכס – רכישה של נכס בחו”ל על-ידי משקיע מצריכה ממנו גם לקחת את המושכות בכל הקשור לתחזוק וניהול – מציאת שוכרים, גביית דמי השכירות במועדם, תיקונים שוטפים, איתור שוכרים חלופיין וכיוצא בזה. בחלק מהנכסים המוצעים להשקעה מצד חברות\מתווכים, שירותים אלו נכללים כשירות אופציונלי הכרוך בעלות חודשית\שנתית.
לסיכומו של עניין, השקעה בשוק הנדל”ן בחו”ל היא בהחלט אופציה אטרקטיבית המגלמת לרוב תשואה פוטנציאלית גבוהה ביחס להשקעה בשוק הנדל”ן המקומי, המאופיין בתשואה נמוכה נוכח עלויות הרכישה הגבוהות. חברות וקרנות רבות מציעות השקעה בפעילותן הנדל”נית או רכישת נכס באופן ישיר ועל המשקיע לבחון איזו מהחלופה תואמת את צרכיו ויכולתו הפיננסית.
בשורה התחתונה, הצלחת העסקה, בדומה לכל השקעה, טמונה במידה רבה בוותק והמקצועיות שמחזיקה החברה שבמסגרתה מבוצעת ההשקעה. אם אתה מהרהר באופציית רכישת נכס בחו”ל כמקור הכנסה יציב וקבוע לצד גיוון תמהיל תיק ההשקעות, צוות מומחי ההשקעות שלנו מלווה אלפי משקיעי נדל”ן מרגע ההחלטה ועד לביצוע העסקה. נשמח להציג בפנייך את סל האפשרויות להשקעה בנדל”ן בחו”ל, שעשוי להתברר כעוגן כלכלי לעוד שנים ארוכות.
