בנקודת הזמן הנוכחית – בורסה או נדל"ן?

שוק הנדל"ן הלוהט והבורסה ששוברת שיאים מציפים שוב את הדיון סביב אחת הסוגיות המרתקות בעולם ההשקעות – שוק ההון או נדל"ן?. מאז ומתמיד נשמעו טיעונים לכאן ולכאן שלא סיפקו תשובה נחרצת מי מבין האפיקים אטרקטיבי יותר להשקעה, כאשר הקושי נעוץ בהבדלים המהותיים המאפיינים את שתי החלופות. עם זאת, בנקודת הזמן הנוכחית מסתמן כי שיטת השקעה אחת מגלמת פוטנציאל תשואה גבוה יותר לצד ניהול סיכונים מושכל.

ישנן הרבה דרכים לרומא אבל סביר שהרוב ייבחרו לצעוד בדרך הבטוחה ביותר. כך גם ביחס לעולם ההשקעות, הרוב המוחלט בוחר לנתב את כספו לאפיקים מסורתיים שהוכיחו עצמם לאורך השנים – שוק ההון וענף הנדל"ן. אלא שהדומיננטיות שאלו צברו, והתשואות המרשימות שהניבו, ייצרו גם עימות סוער בין שתי מחנות, כאשר כל אחד מצדד בצד אחר כאטרקטיבי יותר להשקעה. אם נשפוט את שניהם לפי הביצועים שהפגינו בשנים האחרונות, אפיק אחד התעלה בגדול על האחר.

ובכן, בעוד ומדד מחירי הנדל"ן בישראל רשם מאז דצמבר 2008 (שפל המשבר הכלכלי) ועד אותו חודש ב-2020 זינוק של כ-215%, באותו חתך זמן, מדד הדגל של בורסת וול סטריט, ה-S&P500, נסק בכ-415%, כמעט כפול מהעלייה בערך נכסי הנדל"ן. על אף הפערים המובהקים, ביצועי העבר אינם ערובה לתשואות בעתיד והמפתח לחילוץ תובנה מי מהאפיקים אטרקטיבי יותר להשקעה, מחייב להכיר בהבדלים בין השניים, לבחון את תנאי השוק העדכניים ולהבין באיזה אפיק קיים מרחב תמרון לניהול וגידור הסיכונים. הנה הפרמטרים העיקריים וההבדלים בין האפיקים:

סכום השקעה – רף הכניסה להשקעה בשוק ההון נמוך ומאפשר לכל משקיע לקבוע את הסכום בהתאם ליכולותיו הפיננסיות, מה שכמובן לא ניתן לייחס להשקעה בנכס נדל"ן.

נזילות – כדי להנזיל השקעה בנדל"ן, נדרש הליך מורכב וארוך של חיפוש אחר רוכשים, ניהול משא ומתן, מעורבות של מתווכים ועוד. מנגד, בשוק ההון הכסף סחיר, נזיל וזמין בכל רגע נתון.

חסינות מול עתות משבר – השווקים הפיננסיים הוכיחו לאורך השנים עוצמה, גם מול עתות משבר. כאשר השקעה בשוק ההון מיועדת לטווח ארוך, עקומת הסיכון יורדת דרמטית, שכן השווקים מאופיינים בקצב צמיחה עקבי, למעט הפוגות קלות וזמניות במהלך הדרך. לעומת זאת, שוק הנדל"ן רגיש למחזורים כלכליים ואירועים נקודתיים. כך למשל, צעדי הממשלה האחרונים להכבדת המשקולת על משקיעי הנדל"ן, הופכת את השוק למאתגר ואת משוואת הסיכוי-סיכון בהשקעה לשברירית, כך שכל נזק בנכס או העדר שוכרים, עשויים לרסק את התשואה, הצנועה ממילא.

ניהול סיכונים – השקעה בנדל"ן נחשבת ריכוזית, משמע הכסף מושקע בנכס בודד, אלמנט המוביל לרמת סיכון גבוהה (הימור על נכס ואזור ספציפיים, לצד תלות מוחלטת בשוכרים). בשוק ההון, המצב הפוך. למשקיע יש מרחב תמרון עצום בפיזור הכספים בין מכשירים, סקטורים ושווקים שונים, כך שהחשיפה הרחבה מכווצת את מידת הסיכון. כמו-כן, ישנן אסטרטגיות גידור המאפשרות להרוויח גם במצב של ירידות בשווקים.

מינוף – בשוק ההון קיימים מכשירי חיסכון (קרן השתלמות, פוליסת חיסכון וקופת גמל) המאפשרים ליטול הלוואה מהגוף המנהל, ולמנף את הכסף בהשקעות המגלמות פוטנציאל תשואה גבוה פי כמה מריבית החזר החוב. בהשקעה בנדל"ן האפשרות למינוף מסורבלת יותר וכרוכה בריביות גבוהות, שעבוד נכס והליך ארוך מול הבנק.

פאסיבי מול אקטיבי – השקעה בבורסה מתאפשרת גם באופן פאסיבי, ללא זמן ומאמץ. מנגד, נכס נדל"ן מחייב תפעול רציף, כדוגמת טיפול בנזקים, תחלופת שוכרים וכו'.

מיסוי – השקעה בנכס נדל"ן ממוסה וגוררת עלויות כמו מס שבח, מס רכישה, מס על הכנסה מדמי שכירות ועוד. בשוק ההון מנגנון המיסוי ידוע וקבוע (25%). יתרה מכך, ישנם מכשירי השקעה וחיסכון המעניקים הטבות מס מפליגות, המתורגמות לרווח כלכלי נוסף.

בשורה התחתונה, השקעה בשוק ההון נוטה ליתרונות מובהקים ומוכיחה את עצמה במהלך השנים כמניבה תשואה עודפת למשקיעים, זאת לצד שמירה על נזילות הכספים וניהול חכם של מפת הסיכונים. צוות המתכננים ב'נטו תכנון פיננסי' עומדים לרשותכם בכל עת וישמחו לסייע בבחינה מקצועית של מבנה תיק ההשקעות והתאמת הנכסים למצב השוק העדכני.

מיכאל גורביץ'

הכותב הינו מיכאל גורביץ' – מתכנן פיננסי בכיר בקבוצת נטו תכנון פיננסי, המתמחה בתכנון פיננסי לגיל השלישי והשקעות אלטרנטיביות.